Er overtakelsesforretning riktig medisin på konfliktnivået i husleieforhold?
«Mangel» er et smertefullt begrep. Det er hverken gøy å motta det, eller å fremsette det. Ordet i seg selv vil kanskje for mange assosieres med konflikt og merarbeid. For oss som jobber med kontraktsretten, er ordet en tilbakevendende kilde til hodebry. Hvorfor er det slik?, spør Herman Sørensen Berg.
I norsk rett er det den som mener å ha et krav som må bevise kravets eksisens og omfang. I tvister om husleie og kontraktsretten for øvrig, vil det være en utfordring å bevise hva den beryktede «mangelen» går ut på, når den inntraff og hvem som er ansvarlig for å legge frem det nødvendige av dokumentasjon.
Problemet ligger i at det er vanskelig for mange å skille hva som har blitt påført i aktuelle leieperioden, og hvilke mangler som har eksistert før leieperioden startet.
Husleietvistutvalget rapporterte i 2019 at de tok inn om lag 1700 husleiesaker. Her i Jussformidlingen tar vi inn ca. 130 saker om husleierett til skriftlig behandling i løpet av ett år, og bistår ytterligere 974 med å besvare husleierettslige spørsmål over telefon. Statistikken viser stor pågang av slike saker. Erfaringsmessig opplever Jussformidlingen også at sakene ofte har et høyt konfliktnivå og at de er intrikate.
Men behøver det å være sånn?
Overtakelsesforretning
Begrepet «overtakelsesforretning» er ikke ukjent i det rettslige fagmiljøet. I bustadoppføringslova, som gjelder forbrukerentreprise, kan en av partene kreve overtakelsesforretning etter lovens § 15. Også ved salg av fast eiendom blir overtakelsesforretning brukt ofte, særlig ved salg av nyere boliger.
Bør en tilsvarende ordning lovfestes i husleieforhold?
Det er lett å se for seg at utleier og leietaker både ved innflytting og utflytting kan gå sammen og besiktige husrommet. På den måten kan også partene ta felles bilder forut og etter endt leieperiode. Et slikt felles bevisgrunnlag vil gjøre det enklere å bli enige om det foreligger mangler ved husrommet eller ikke.
Ved å innta et krav om overtakelsesforretning i husleieforhold ville partene i større grad være sikre på hva som kan, og ikke kan, gjøres til gjenstand for krav i fremtiden. Ordningen vil på den måten være tjenlig for både utleier og leietaker, samtidig som løsningen er rettsteknisk gunstig.
Behov for revidering
Lanseringen av adgangen til overtakelsesforretning i husleieforhold reiser en rekke oppfølgingsspørsmål. Det kan diskuteres opp og ned i mente om kravet skal være absolutt, hvem som eventuelt skal kunne kreve det, når overtakelsesforretningen må finne sted, potensielle unntak, muligheter for misbruk mv. Det er ikke enkelt å svare på alle disse spørsmålene, i hvert fall ikke i løpet av et beskjedent innlegg.
Jussformidlingen mener likevel det er gode grunner til å etablere en slik regel, og kaster i den sammenheng ballen videre til lovgiver.
Forbrukerrådet startet stafetten tidligere i år da de ga uttrykk for at husleieloven har behov for revidering. Jussformidlingen stiller seg bak et behov for revidering, og har troen på at muligheten til overtakelsesforretning er én løsning for å avbøte på de utallige mangelssakene i husleieforhold. Muligheten for overtakelsesforretning kan kanskje bidra til at ordet «mangel» blir mindre smertefullt.
Ledige stillinger:
Jurister og Twitter-rivaler med satire som «våpen»
Kan en tingrettsdommer og en politiadvokat bruke Twitter som ytringsfrihetsarena? Svaret er et rungende JA fra Kim Heger og Hans Vang. Men med klare forbehold. Satirisk humor med samfunnskritisk brodd er ok. Tvitring fra saker de jobber med som jurister - det er fy.
Avdekket åtte års ventetid på svar om familieinnvandring
Sivilombudet har bedt Justis- og beredskapsdepartementet holde ombudet løpende orientert om hva departementet foretar seg for å sikre en mer effektiv behandling av søknader i familieinnvandringssaker.
Sommerpraten: Professor Christina Voigt
Jusprofessor Christina Voigt prøver å få unna administrative oppgaver så hun kan jobbe med skriving - i ferien.
Noen betraktninger rundt begrepet grunnleggende og en statsmakt som slår seg selv på munnen
Lovgivende og utøvende statsmakt slår seg selv på munnen når de forvrenger meningsinnholdet av begrepet grunnleggende som sentral byggestein i vår rettspleie. De devaluerer Grunnloven ved å gjøre Lov til ulov og ulov til lov, skriver professor Jarle Aarstad.
Ubetinget fengselsstraff gjør at færre unge begår ny kriminalitet
Bruk av ubetinget fengselsstraff overfor lovbrytere i alderen 18-24 år reduserer sannsynligheten for tilbakefall med hele 30 prosent over en femårsperiode etter avsagt dom. Dette oppsiktsvekkende funnet er ett av flere som fremkommer i en ny analyse av barne- og ungdomskriminalitet, utført på oppdrag for Justisdepartementet.
- Respekt for andre fagfelt er viktig
Tore Killingland kritiserer NIM for å følge opp en plenumsdom fra Høyesterett om tolkningen av en bestemmelse i Grunnlovens menneskerettighetskapittel. Kritikken er formulert som «ydmyke 10 bud fra en ikke-jurist». NIM imøteser selvsagt faglig uenighet og kritikk. Men kritikken fra Killingland er etter vårt syn lite treffende, skriver Jenny Sandvig og Hannah Brænden.
Gir næringslivet hjelp til å gjenkjenne korrupsjon
Økokrim lanserer en liste over indikatorer på korrupsjon som skal hjelpe andre aktører å gjenkjenne slike lovbrudd. Hensikten er å gjøre virksomheter bedre i stand til å forebygge og avdekke denne kriminalitetsformen som ofte er kompleks og krevende å oppdage.
Tiltalt kastet lommebok i ansiktet på tingrettsdommer
Hendelsen skjedde i forbindelse med at tiltalte skulle vise ID til dommeren.
– Fått et tydelig inntrykk av at politiet i Oslo ikke ønsker en kvitteringsordning
Juristforbundets inkluderingsutvalg ber Oslos politimester om avklaringer for å fortsette i arbeidsgruppe som ser på tiltak for å forebygge at politikontroller kan oppleves som diskriminerende.
Starter opp med master i akutt rettsmedisin: – I rettsmedisin møtes jussen og medisinen
– Det handler om å kunne gjøre en sporsikring og skadedokumentasjon av god kvalitet slik at den kan benyttes av politiet og rettsvesen, sier professor Kjersti Alsaker ved Høgskulen på Vestlandet.
Statsforvalterstrukturen er til utredning: Skal statsforvalterstrukturen følge fylkesstrukturen?
Spørsmålet påvirker rundt 250 jurister og mange kjenner på usikkerhet.
Jurister på glattisen i andre fagområder - Grunnlovens § 112 og klimakrav
Her er ydmyke 10 bud fra en ikke-jurist med lang erfaring fra forvaltning og klimaarbeid, skriver klimarådgiver Tore Killingland.
- Det opplevdes som at jeg ikke lenger var god nok for Norge
Den jusutdannede toppdiplomaten Olav Myklebust ble fratatt sikkerhetsklarering og mistet jobben som ambassadør for Norge fordi han etablerte et forhold med en thailandsk kjæreste.
Riksrevisjonen: Offentlig ansatte usikre på når plikten til å avverge straffbare handlinger gjelder
Riksrevisjonen retter alvorlig kritikk av myndighetenes innsats når det gjelder vold i nære relasjoner. Det er risiko for at voldsutsatte ikke får den hjelpen de trenger, mener de.